Александр Жилин: «Благодаря конкуренции между застройщиками повышается уровень жилых комплексов»

Отдельно он указывает на необходимость поддержки вторичного рынка, который, по его мнению, находится в менее выгодном положении, чем первичный.

— В оценке развития ИЖС я — оптимист. В 2022 году из 100 млн кв. м введенного в эксплуатацию жилья 60 млн пришлось на индивидуальное строительство, то есть рынок ИЖС составляет 60%. Но сейчас он больше похож на рынок неорганизованного фастфуда. Хотелось бы, чтобы разрозненные ларьки с шаурмой заменили рестораны с хорошими продуктами и минимальными рисками для покупателя. Рынок должен быть структурирован. Разрозненные участники рынка не в состоянии выработать высокие стандарты качества в массовом сегменте жилья. Эту задачу решат системные игроки на рынке ИЖС, которые появятся вместе с внедрением проектного финансирования. Они смогут комплексно подойти к освоению территорий и созданию гармоничной среды.

Рынок жилья нормально прошел 2022-2023 годы во многом благодаря действию льготных ипотечных программ. С одной стороны, господдержка — это некоторый допинг для рынка, поддерживающий спрос, но действие любого допинга постепенно заканчивается. С другой стороны, размер ставки рефинансирования в нашей стране настолько велик, что без льготных ипотечных программ рынок может начать замедляться. Судя по всему, государство ищет баланс между тем, чтобы рынок мог работать без поддержки, и размером процентной ставки по ипотеке, которая обеспечивает заданный объем реализации строящегося жилья.

Также в последнее время одним из инструментов, повышающих уровень спроса, являлись субсидии процентных ставок по ипотеке со стороны застройщиков. В некоторых случаях люди могли приобретать квартиры у застройщиков без первоначального взноса и почти не внося ежемесячные платежи до ввода дома в эксплуатацию (так называемая траншевая ипотека). Центробанк борется с такими программами, видимо, понимая, что в средне- и долгосрочной перспективе это может навредить рынку, покупателям и застройщикам. Считаю, что в ближайшее время мы увидим уменьшение возможности использовать такие инструменты.

Рынок девелопмента жилья проходит стадии развития, увеличиваются конкуренция и требовательность покупателей, в связи с чем повышается уровень жилых комплексов. Это выражается в лучшей проработке среды проживания, дворов, холлов, архитектуры, умных технологий и сервисов управляющих компаний. То, что недавно было присуще только дорогому жилью, уже становится «маст-хэвом» в сегменте комфорт-класса.

Сегмент бизнес- и премиальной недвижимости растет в объемах и качестве, в том числе в регионах. Именно в этом сегменте создается больше ликвидных объектов, которые с течением времени меньше теряют свою цену по сравнению с массовым сегментом. Это связано с тем, что в премиум-сегменте застройщики могут позволить себе более глубоко и качественно подходить к разработке девелоперского продукта.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках постоянно ищет баланс — эти рынки, как сообщающиеся сосуды. Если цены на «первичке» повышаются, спрос переливается на «вторичку» или в ИЖС. Часто жилье на вторичном рынке используется в качестве первоначального взноса для покупки жилья на первичном рынке. В связи с этим считаю, что государству и банкам нужно поддерживать вторичный рынок.

Источник: вестникстрой.ру